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委托人评价:

  • 我姓傅,我们一家非常感谢李律师,代理我们的拆迁案件,说服法官,做对方工作,让我们拿到拆迁款,虽然不多..
  • 我的案件之前咨询过李律师,因为律师费的问题,自已也觉得很简单的案子。就没有找李律师代理。一审判决下来..
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  • 李律师,您好,疫情期间,没办法去见您,我有个拆迁的案子,找您处理。您什么时间方便那?
  • 李律师是大律师,我相信她,今天把案件交到她手里。给我第一印相,是一个非常务实的老律师。学者风范。
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  • 很好,希望碰到好律师

征收权益

工业用地拆迁补偿问题如何处理


如何处理租赁集体建设用地的拆迁补偿问题

被告租赁集体建设用地,兴办企业,在对企业补偿时,镇政府与土地租赁方达成补偿协议,后镇政府又主张补偿协议无效,认为对土地收益的补偿应补偿给集体土地所有者,而不是使用者,土地租赁者无权获得补偿。一、二审均支持了原告镇政府的主张,再审撤销一、二审判决,改判驳回镇政府的诉讼请求。认为租用集体土地使用的企业有权获得补偿。

基本事实

2011年6月17日,孤山镇政府召开拆迁工作会议,形成〔2011〕1号《会议纪要》,会议决定对镇内银环铁矿厂等四家企业进行动迁补偿,

盛元加工部坐落在银环铁矿厂院内,其经营者为徐东洋。

2011年7月28日,拆迁管理办公室(甲方)与盛元加工部和银环铁矿厂(乙方)签订了一份《协议书》,补偿总额为692.8万元,该补偿费包括动迁房屋、地上附属物及一切拆迁损失等全部补偿费用。镇拆迁管理办公室在甲方处加盖公章和负责人签名,盛元加工部在乙方处加盖公章和徐某名章。

协议签订后,盛元加工部于2011年7月29日领取了拆迁补偿款692.8万元。

另查明,关于银环铁矿厂的成立情况及企业性质问题。1990年8月12日,南市村成立了村办集体企业某铁矿。1998年6月5日,该村委会与张某签订了一份《租赁协议书》,将原某铁矿及设备,用地面积2万平方米出租给张某 ,租赁时间自1998年6月1日至2048年12月31日止,由张某负责一次性偿还某铁矿所欠贷款322,484.39元。

1998年7月4日某铁矿企业性质由集体所有制变更为私营企业。1998年8月17日,某铁矿变更企业名称为银环铁矿厂。银环铁矿厂投资人为李玉香。

又查明,盛元加工部成立于2009年7月1日,企业性质为个体工商户,经营者为徐某,张某之子。

某镇政府将徐某诉至法院,请求:一、确认2011年7月28日某镇政府与徐某签订的《协议书》无效;二、判令徐某返还某镇政府动迁补偿款250.3万元

法院再审认为,本案再审争议焦点是《协议书》中的250.3万元补偿款性质如何、是否无效,徐某应否返还某镇政府。

本案纠纷源于银环铁矿厂包括徐某的盛元加工部所租赁使用的南市村集体土地被拆迁征用,某镇政府与徐某就动迁补偿达成了协议,并实际履行完毕后,某镇政府起诉要求确认协议无效,徐某返还250.3万元补偿款而产生纠纷。

首先,关于250.3万元补偿款的性质。该《协议书》首部约定:“甲方与乙方就收回乙方房屋及地上附属物搬迁补偿及一切与拆迁有关的费用补偿事宜达成协议”,《协议书》第二条约定:“补偿标准根据企业通过协议取得土地使用权和剩余年限以及矿山生产建设过程中排岩工程量等实际情况,对该企业按综合地价260元/平方米进行补偿,补偿总额为人民币6,928,000元。”由上述内容可见,补偿款692.8万元是按综合地价每平方米260元乘以土地面积26,648.87平方米确定的,该补偿款中包括了银环铁矿厂占用集体土地剩余年限土地使用权价值和银环铁矿厂生产过程中排岩工程量的资产价值。《协议书》中所包含的250.3万元补偿款是集体土地租赁使用权价值。

其次,关于250.3万元补偿款的约定是否无效。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。……征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。……”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定:“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”根据上述法律法规的规定,土地补偿费是国家征收农民集体土地对土地所有者和土地使用者的补偿,应按相关法律法规等的规定确定补偿数额。本案银环铁矿厂占用的土地系南市村集体建设用地,一部分土地拥有《集体土地建设用地使用证》,评估确定的使用年限为50年,大部分土地并没有《集体土地建设用地使用证》,而均被南市村租赁给银环铁矿厂使用,且双方约定银环铁矿厂租赁使用年限是50年。因银环铁矿厂有偿租赁使用集体土地,租赁费已一次性付清,而拆迁时仅使用了12.57年,剩余37.43年集体土地因拆迁而不能继续使用,从而丧失了租赁土地使用权。对此是否补偿、如何补偿,某镇政府在与银环铁矿厂签订协议时已对此达成合意,即同意将银环铁矿厂(包括盛元加工部)作为补偿对象,自愿将集体土地租赁使用权评估价值及矿山生产建设过程中排岩工程量等资产按综合地价260元/平方米补偿给银环铁矿厂,双方由此达成的协议系平等主体之间自愿协商结果,是双方真实意思表示,内容并不违反法律法规禁止性规定,亦不存在损害社会公共利益的情形,合同应有效。原审法院认为合同部分内容损害社会公共利益而无效,并判令徐某返还250.3万元属于认定事实不清、适用法律不当。

第三,涉案土地补偿费已补偿给南市村。一是根据某镇政府《会议纪要》内容显示,“村集体土地收益补偿:四家企业占用农村集体土地总面积37,934.42平方米,对南市村集体土地收益补偿总计124万元。”据此,四家企业中之一的银环铁矿厂占用集体土地面积是26,648.87平方米,经核算,南市村该部分的土地收益补偿款约为79.94万元。由此可见,涉案土地补偿费已另行补偿给南市村,进而说明,本案协议中的250.3万元补偿款并不是补偿给村集体组织的土地补偿费,不存在错误支付的情况。退一步讲,即便存在如某镇政府所主张的将给村民的土地补偿费错误发放给银环铁矿厂的情形,某镇政府亦应在协议达成的一年内行使撤销权请求变更或者撤销,但其并没有行使致使其已丧失撤销权,亦无权主张返还。

此外,根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条关于“没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定,本案徐东洋取得补偿款系依据与某镇政府之间签订的合同,其取得并不违反法律规定,并不构成不当得利,且某镇政府在一审起诉时并没有以不当得利之债提出主张,其此项主张亦超出原审诉讼请求范围,本院对此不予支持。

综上,本案双方当事人达成的《协议书》并不违反法律法规禁止性规定,合法有效,且某镇政府已按协议的约定履行完毕。现某镇政府请求返还补偿款缺乏事实及法律依据,其诉讼请求应予驳回。原审判决认定事实不清、适用法律不当,本院予以纠正。

驳回原告诉讼请求。


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